Isot yhtiölainat huolettavat monia – "Sijoittajat eivät voi ottaa kaikkea kulujen nousua vuokrissa takaisin"

Tänä vuonna Vaasassakin saattaa tulla enenevästi myyntiin asuntoja sen jälkeen, kun asunto- ja yhtiölainojen korkoja tarkistetaan tammikuussa.

– Vielä tällaista ei ole näkynyt, ja on liian varhaista tehdä tulkintoja, mutta kyllä tilanne mietityttää monia. Ilmassa on riskejä, sanoo kiinteistönvälittäjä Maarit Lähteenmäki Kiinteistömeklareista.

Hän ei ota kantaa siihen, tuleeko Vaasassa asuntojen pakkomyyntejä. Kuitenkin monissa uusissa taloyhtiöissä on isoja yhtiölainoja.

– Jopa 70 prosenttia asunnon hinnasta voi olla yhtiölainaa. Viime vuosina suuret taloyhtiölainat ovat olleet suosiossa.

Vuokrat eivät peitä kuluja

Asuntosijoittajat voivat omistaa uudehkoista taloyhtiöistä monta asuntoa. Lähteenmäen mielestä he eivät voi tehdä vuokriin äkkinäisiä suuria korotuksia, vaikka kulut nousisivat.

– Fakta on se, että vuokrilla ei kateta nousevia kuluja. On mahdollista, että sijoittajat joutuvat laittamaan mukaan omaa rahaa ja tyytymään tilanteeseen. Sijoittajat eivät myöskään välttämättä pääse sijoitusasunnoistaan eroon uudessa tilanteessa tai eivät saa niistä samaa hintaa kuin ovat maksaneet.

Kysyntä patoutuu

Asuntomarkkinoilla on rauhallisempaa kuin vuosi sitten. Monet asiat pelottavat asuntokauppoja miettiviä: sota ja korkojen ja sähkön hinnan nousu.

Toisaalta nyt saattaa kertyä niin sanottua patoutunutta kysyntää, ja tilanteen normalisoiduttua kauppa voi käydä kuumana.

Kiinteistönvälitys Asunto Björndahlin Vaasan tiimipäällikkö Jarmo Matikainen sanoo, että asuntokauppoja harkitaan nyt pitkään.

– Ihmiset ovat varovaisia. Monet odottavat ja tarkkailevat, ovatko muutokset pitkäaikaisia vai ohimeneviä.

Syksyllä omakotitaloja ei myyty samaan tahtiin kuin aikaisemmin.

– Suurimmasta energianhinnan nousushokista on kuitenkin toivuttu. Omakotitaloja ostetaan jälleen.

Sijoittaja ei ole huolissaan

Vaasalainen asunto- ja kiinteistösijoittaja Stefan Träskelin sanoo, että hänen vuokraamiensa asuntojen ja toimitilojen vuokrasopimuksissa on ehto, joiden mukaan vuokrien hinnat on sidottu elinkustannusindeksiin.

– Toimitilakiinteistöjen vuokria olen jo korottanut, mutten asuntojen.

Häntä ei siis huoleta, vaikka hänen omistamiinsa vuokrakohteisiin kohdistuvien lainojen korkomenot nousevat. Hän arvelee, että lainakorot ovat huipussaan tänä talvena.

– Ne voivat laskea kesällä tai syksyllä.

Träskelin toteaa kuitenkin, etteivät sijoituskiinteistöjen tuotot ole nykytilanteessa samaa tasoa kuin aikaisemmin.

– Esimerkiksi nousseet lämmitys- ja muut kulut syövät tuottoa.

Nousussa korot, lämpö, vesi, jätemaksut, tonttivuokra, siivous, isännöinti, huolto...

Tämänhetkinen asumismenojen kallistuminen ei rajoitu pelkästään korkomenojen kasvuun. Näin sanoo valtakunnallisen Kiinteistöliiton taloyhtiötoimikunnan puheenjohtaja Anja Pujola. Hän veikkaa, että monissa taloyhtiöissä yhtiövastikkeet nousevat jatkossa.

– Hintojen kallistuminen näkyy joka asiassa. Paikkakunnasta riippuen esimerkiksi kaukolämpö, vesi, jätemaksut ja tontin vuokra kallistuvat. Lisäksi siivous- ja huoltoyhtiöt sekä isännöintitoimistot korottavat hintojaan.

Pujola kehottaakin taloyhtiöiden hallituksia olemaan tiukkoina esimerkiksi isännöintifirmojen kanssa.

– Kaikkiin korotuksiin ei pidä suostua, vaan niistä pitää neuvotella.

Yksin asuvien tilanne vaikea

Pujola toteaa, että tänä päivänä ihmiset eivät ole välttämättä varautuneet yhtiö- ja asuntolainojen korkojen nousuun. Muutamankin prosentin nousu voi tuntua isolta.

– Monilla paikkakunnilla on rakennettu uusia, todella kalliita kerrostaloja, ja niiden asuntolainoista on parin ensimmäisen vuoden ajan maksettu vain korkoa eikä lyhennyksiä.

Hänen korviinsa ei ole kuitenkaan ainakaan vielä kantautunut tietoja asuntojen pakkomyynneistä.

Hankalaa voi olla myös vanhoissa taloyhtiöissä, joissa on viime vuosina tehty suuria remontteja, joista on vielä jäljellä paljon lainaa. Myös niissä yhtiölainojen korot nousevat.

Pujolan mukaan erityisesti yksin asuvien tilanne on hankala.

– Heidän käytössään on vain yksi palkka, josta kaikki maksetaan.

Jos taloyhtiöiden kulut kasvavat huomattavasti, joudutaan mahdollisesti perimään yhtiökokouksen päätöksellä ylimääräisiä hoito- ja rahoitusvastikkeita.

Remontteja ei kannata lykätä

Pujola nostaa esiin myös taloyhtiöt, joissa pakollisia, suuria remontteja on lykätty.

– Vakuutusyhtiö ei välttämättä korvaa esimerkiksi vesivahinkoa, jos katsotaan, että remonttia on lykätty, vaikka se olisi pitänyt tehdä.

Hän korostaa, että remontit pitää suunnitella pitkällä tähtäimellä, jotta yhtiö pysyy kunnossa koko elinkaarensa ajan. Näin on myös helpompi välttyä päällekkäisiltä lainoilta.

Tarkista, voitko lyhentää yhtiölainaa ylimääräisesti

Kerrostaloasujilla voi olla todella korkeita asuntokohtaisia rahoitusvastikkeita, koska taloyhtiöillä on suuret velat. Ne ovat kertyneet ehkä jo rakennusvaiheessa tai taloremonttien, kuten julkisivu- tai putkiremonttien, yhteydessä.

Korkojen noustessa myös taloyhtiöiden lainojen korot nousevat ja siten myös asuntokohtaiset rahoitusvastikkeet.

Kaikilla kerrostalohuoneistojen omistajilla ei ole varaa maksaa yhtiölainaansa pois tai halua ottaa sitä omaksi lainakseen. Heillä saattaa silti olla varaa maksaa osa siitä pois.

Saako omaan asuntoon kohdistuvasta taloyhtiölainasta maksaa osan pois ja lyhentää siten sen pääomaa, Isännöinti Mäkisen toimitusjohtaja Sakari Similä?

– Meillä sellainen onnistuu kerran vuodessa. Osakas voi maksaa yhtiölainasta osan pois, esimerkiksi 50 tai 25 prosenttia prosenttia. Toki yhtiölainan ehdoissa voi olla pankin asettamia rajoituksia ylimääräisille lyhennyksille. Yhtiölainan poismaksamisesta saattaa aiheutua ylimääräisiä kuluja osakkaalle.

Yhtiölainan ehdot on tarkistettava

Pohjanmaan kiinteistöyhdistyksen toiminnanjohtaja Mervi Ala-Prinkkilä sanoo, että yhtiölainassa voi olla ehdot lyhennyskerroista eli siitä, kuinka monta kertaa sitä saa lyhentää vuodessa ja kuinka iso osa lainaa pitää vähintään lyhentää kerralla.

– Ylimääräistä lyhennystä harkitsevan on tarkistettava taloyhtiön yhtiöjärjestys, lainaehdot ja isännöitsijäsopimus. Pankki tai isännöitsijä voi veloittaa lisäkuluja ehdoista poikkeavista lyhennyksistä.

Isännöintitoimistot toivovat monesti, että koko summa maksetaan kerralla pois.

– Se on helpompaa niin.

Rahoitusvastikkeet voivat nousta näinä aikoina satoja euroja tai enemmänkin kuukaudessa.

– Eniten ongelma koskettaa uudiskohteita ja taloyhtiöitä, joissa on tehty isoja remontteja, kuten putkiremontteja ja julkisivusaneerauksia. Joillekin osakkaille tämä voi olla suuri ongelma.

Perheenäiti: ”Jos tilanne vielä kiristyy, pitää talo myydä”

Vaasassa asuvan keskituloisen pariskunnan asuntolainan korkomenot ovat tällä hetkellä 500 euroa kuukaudessa. Korkoprosentti nousi marraskuussa. Sitä ennen asuntolainan korkomenot olivat noin 200 euroa kuussa.

Perhe asuu 2000-luvulla rakennetussa omakotitalossa, jonka he ostivat vuosi sitten.

– Meillä on annuiteettilaina, jossa asuntolainan lyhennys pysyy suurin piirtein samana joka kuukausi, mutta korkokomenot liikkuvat korkoprosentin mukaan. Meidän lainamme maksuerä nousi korkomenojen takia todella paljon, nelihenkisen perheen äiti kertoo.

Hän pysyttelee nimettömänä asian yksityisyyden takia.

Nelihenkinen perhe asuu sähkölämmitteisessä talossa. He, ovat huomanneet myös muiden menojen kuten sähkön ja veden kallistumisen. Myös ruuan hinta on noussut.

– Lapset syövät koko ajan, äiti huokaa.

Pariskunta onkin miettinyt, kuinka he voisivat karsia menojaan.

– Lasten harrastusmenoista ei tingitä, mutta reissaaminen loppuu, ja aikuisten menoja rajoitetaan. Meillä on kaksi autoa molempien vuorotöiden takia. Toisen voisi vaihtaa halvempaan.

Asuminen omakotitalossa perustuu siihen, että molemmat vanhemmat käyvät töissä.

– Jos tilanne vielä kiristyy, pitää talo myydä. Asiat ovat menneet nopeasti ihmeelliseen jamaan.

”Ostan ruokaa luottokortilla”

Toinen vaasalainen omakotitaloasuja kertoo, että sähkön kallistumisen huomaa kouriintuntuvasti sähkölämmitteisessä talossa.

– Olemme puolittaneet sähkön kulutuksen, mutta silti meillä on ollut 700 euron sähkölasku. Lämpö on laskettu 18 asteeseen huoneissa, joissa oleskellaan. Päivisin tyhjillään olevien huoneiden lämpötila on 17 astetta.

Myös ruuan kallistuminen tuntuu perheessä, jossa on teini-ikäisiä.

– Nykyään kuljen tarjouslihojen perässä, ja rahat loppuvat ennen palkkapäivää. Loppukuusta ostan ruokaa luottokortilla. Aikaisemmin niin ei tapahtunut koskaan.